El rol de les façanes en la inspecció tècnica d'edificis (ITE), la IEE i la normativa europea EPBD.

Segons estudis, l'estat de les façanes és un dels elements més importants per obtenir una qualificació favorable en matèria de seguretat, salubritat i de consum energètic.

Inspeccions i normatives més rellevants per als edificis

La ITE és un tipus de manteniment legal preventiu, pel qual se sotmet periòdicament als edificis a la revisió d'una sèrie d'elements que afecten la seguretat i salubritat de l'immoble i de les persones que l'habiten. La seva finalitat és determinar l'estat de l'edifici i orientar els propietaris en les actuacions que cal realitzar per conservar i mantenir l'edifici en correcte estat.

A més de la ITE hi ha l'IEE, l'informe d'avaluació d'edificis. Aquest informe, a més d'incloure la ITE, justifica la situació en què es troben els edificis amb relació al seu estat de conservació, amb el compliment de la normativa vigent sobre accessibilitat universal i amb el grau de la seva eficiència energètica. No és d'obligatorietat legal, però pot requerir-se per autoritats locals o per a tràmits o transaccions relacionades amb l'edifici.

A nivell europeu, la Directiva d'Eficiència Energètica en Edificis (EPBD per les sigles en anglès, Energy Performance of Buildings Directive) dóna pautes als estats membres per garantir el compliment dels objectius de la Unió Europea. Aquests objectius inclouen la contenció d'emissions de gasos d'efecte hivernacle, la reducció de l'consum energètic, la millora de l'eficiència energètica i la generació d'energia mitjançant fonts renovables als edificis. Cada estat membre presenta la seva proposta per complir amb els objectius marcats, amb dues fites importants en l'any 2030 i 2050.

En aquest article parlarem dels factors més rellevants en la ITE, encara que aquesta, segons comentat anteriorment, només contempla una part del que entenem que hauria de ser una gestió més holística, sostenible i eficient de l'edifici a llarg termini - i que tractarem més endavant.

La ITE a Catalunya

A Catalunya, els edificis residencials han de passar obligatòriament la Inspecció Tècnica d'Edificis si tenen més de 45 anys^*1, de no fer-ho, els propietaris de l'edifici estarien exposats a una sanció. Segons els resultats de la primera ITE, les següents han de fer-se cada 3, 5 o 10 anys.

La ITE permet detectar problemes i actuar a temps abans que es converteixin en sinistres grans. Per aquest motiu, aquesta inspecció resulta molt important i ajuda a prevenir futures reparacions. És responsabilitat dels propietaris i les comunitats de propietaris assegurar que l'edifici passi la ITE en el moment oportú, sent el cost derivat de la inspecció a càrrec dels mateixos.

Classificació de deficiències en la Inspecció Tècnica d'Edificis:

L'informe de la inspecció tècnica valora l'estat dels edificis en cinc graus, que impliquen diferents actuacions:

• Molt Greus: Deficiències que representen un perill imminent i generalitzat per a l'estabilitat de l'edifici i la seguretat de les persones. Requereix intervenció immediata.
• Greus: Representen un risc imminent per a l'estabilitat o seguretat de determinats elements de l'edifici, o greus problemes de salubritat, posant en risc la seguretat de les persones. Requereix mesures cautelars. Següent inspecció als 3 anys.
• Importants: les que afecten la salubritat i funcionalitat, sense representar encara un risc imminent per a l'estabilitat de l'edifici, ni per a la seguretat de les persones. Requereix intervenció correctora. Següent inspecció als 6 anys.
• Lleus: necessàries per evitar l'agreujament o aparició de noves deficiències. És un manteniment preventiu. Següent inspecció als 10 anys.
• Sense deficiències: Edifici apte sense deficiències. Següent inspecció als 10 anys.

Segons dades de l'empresa Sensedi, especialista en serveis de gestió d'edificis, més de l'80% dels edificis a Espanya no passa la seva primera inspecció tècnica, majoritàriament per deficiències en la façana i l'exterior de l'edifici en general.

Deficiències més habituals

Entre les deficiències més habituals que afecten l'exterior de l'edifici, es troben:

• Façanes
  Despreniments en façanes, patis interiors, balcons i voladissos. Molts edificis posen xarxes per controlar els despreniments, però, cal tenir en compte que en el cas de produir-se lesions a transeünts, el responsable és la comunitat, podent incórrer en costos molt elevat.
• Terrasses i cobertes:
  Un problema molt generalitzat als edificis són les filtracions en cobertes o terrasses, ja sigui per falta de manteniment o per la deficient execució d'obra.
• Elements metàl·lics:
  L'oxidació (corrosió) d'elements metàl·lics depèn en gran percentatge de la humitat i de la quantitat de substàncies agressives a l'atmosfera.
• Dipòsits, baixants, ...:
  Elements de fibrociment (amiant o uralita) en dipòsits, baixants, etc. Estan prohibits a la Unió Europea perquè són altament cancerígens. S'ha de fer la retirada d'aquests materials per empreses especialitzades.

Qui fa la Inspecció Tècnica de l'Edifici?

Les ordenances municipals no detallen quina titulació han de tenir els tècnics competents, però en el cas d'habitatges, segons es dedueix de la Llei d'Ordenació de l'Edificació, ha de ser una persona amb titulació relacionada amb l'edificació. Per tant, habitualment seria un arquitecte, arquitecte tècnic, aparellador o enginyer de l'edificació.

On es presenta?

L'informe de la ITE s'ha de presentar a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, amb l'objecte de sol·licitar el Certificat d'Aptitud.

Mesures a adoptar:

Amb les urgències establertes en l'informe de l'ITE, s'han de fer les reformes i restauracions d'elements necessàries per complir amb les mesures cautelars requerides en l'informe: rehabilitació i aïllament de la façana, restauració de balcons i d'altres elements estructurals, sanejament de filtracions i humitats , etc.

Sol dissenyar un programa de rehabilitació per a aquelles deficiències que requereixin la supervisió o intervenció de professionals tècnics competents.

Empreses especialitzades en rehabilitació de façanes

Per assegurar el sanejament adequat de les deficiències identificades i l'execució eficient de les obres de rehabilitació, és recomanable treballar amb empreses especialitzades i amb un equip experimentat en aquest tipus d'obra.

En SAFE Insulation, combinem la nostra experiència en projectes de rehabilitació de façanes i restauració de balcons i elements estructurals, amb una especialització com a instal·lador de sistemes SATE (sistemes d'aïllament tèrmic per a exteriors). Això ens permet abordar d'una banda els problemes detectats en la ITE i per l'altre costat, complir i fins i tot, avançar-nos a les creixents exigències pel que fa a l'eficiència energètica de l'habitatge, segons la IEE i la Directiva Europea d'Eficiència Energètica en els Edificis (EPBD). Assessorem a la propietat, constructors i arquitectes per trobar la millor solució i ajudem amb la consecució del finançament - en l'actualitat es pot finançar fins al 100% dels projectes de rehabilitació i de millora energètica.  Operem a la Costa Brava i tota la província de Girona.